フロアコート uv 見積もりの存在意義
土地が沢山あって、均等に相続できるのなら別だが、もめないで済むケースはなかなか少ない。
定期借地権の区画なら、そんな分割や処分のわずらわしさを軽減してくれる。
「定期借地権」のテーマが土地をもどすということだ。
必ず土地はもどってくる。
そうでなければこんな法律をつくった意味がない。
三年ごとに地代の見直しをすることをはっきりと契約書にうたう。
それでもできるだけ具体的にきめておくことが肝要だ。
心配なのは、固定資産税の負担増をまかなえるかどうかということだろう。
その危険を担保するためには、地代を固定資産税等の部分とそれ以外と分けることだ。
固定資産税等の部分は実際の支払全額に応じて、その他の部分は消費者指数に応じて上げてゆけばよい。
相続財産のうち、換金性の高いものから物納が認められる。
土地でいえば、まず更地が優先だ。
更地がない場合には貸地などが認められる。
定期借地権の場合は、期限がくれば更地で返還されるうえに権利関係や境界線などがはっきりしているから、物納には有利。ただし定期借地権用地は評価額がさがるから、その評価で物納しなければならず、保証金も返還しなければならない。
定期借地権用地は物納を一義的に考えるのではなく、納税用の土地（売却または物納）は別に確保しておいた方が有利かつ安心である。
現在の住宅分布をみても、アパートやマンションは駅近く、一戸建はバス便のところが多い。
アパート経営や商業・事務所ビルとなると立地条件がよくなければ経営は難しい。
一戸建の定借分譲住宅になると、バス便のところでも充分需要が見込まれる。
とくに、まとまった土地で比較的広い敷地の定借住宅の街づくりができれば、郊外住宅用地としての値打ちも上がる。
「定期借地権」が設定されているからといって、売却してはならないということはない。
第三者がこれらの土地を購入しても、年二％位の利回りにしかならないから返還期間が短くならないと売却は難しいが、借地権者が購入することはありえる。
その場合の価格は更地価格となるのが原則だが、「定期借地権」について今後形成される相場が基準となるだろう。
ひとたび不動産が動くと何種類もの税金がからんでくる。
土地所有者から土地を購入し、念願の一戸建を建てマイホームを取得するためには、どれだけの税金の網をくぐらなければならないだろうか。
土地所有者が敷地をユーザーに売却した場合、まず譲渡所得税がかかってくる。
買う側はどうか。
高い代金の他に不動産取得税・登録免許税がかかってくるが、評価額の大巾引き上げで法外な金額になりつつある。
購入後も、毎年固定資産税を支払い続けなければならない。
「定期借地権」は土地所有者にもユーザーにも良い制度だといわれる。
土地の値上り益というものを考えない場合には、このことは否定することができない。
土地の値上がりが、過去のように上がり続けると考える人がいるだろうか。
絶対そうならないとはいいきれないが、所有することの意味は、そのキャピタルゲインにしかなら不動産というものを、所有ではなく使用することに意味があると認めるなら、地主にと「定期借地権」は期限がくると更地で必ず返ってくるので、従来の借地権のような法外な権利金や保証金をとることはできない。
保証金の場合（現在は権利金方式より保証金方式が一般的）、土地の時価の二○％〜三○％が相場になっている。
もっとも、この保証金の額は地代のかねあいで決まる。
当然、保証金が高い場合は地代が安く、保証金が低い場合は地代が高い。
結局は、土地の時価に対する年回利回りを二％位に見ている場合が多いようだ。
その場合、保証金の利回りを四％位にみる。
たとえば、一億円の時価の土地に「定期借地権」を設定し、保証金を三、○○○万円預かったとする。
保証金の運用益を四％とみると六一○万円となる。
その土地利回り六％よいことになる。
現在のような低金利だと、四％の利回りを保証できないが、将来的にみて長期の定期預金で四％程度は確保きるのではないかと見ている。
利子は現在二○％の源泉分離課税だから、その手取り利回りで考えてみても、四％で運用すると。
五○年後には元本の四倍以上になる。
五○年後に元本を返済しても、元本の二倍分は地主のものとなる。
つまり、自宅の購入や生活費などに使った場合にだけ「定期借地権」とアパート経営とを比較すると、次のような表にまとめることができる。
見る限りでは、なんでも「定期借地権」がいいかのように思えるが、アパート経営にも利点はある。
それは、投入資本に対する利回りが比較的高いことである。
もちろん、土地は自前としての話ではあるが。
藤沢市のＯさんは、二○○坪あまりの土地を所有していたが、固定資産税の高騰で悩んでいた。
土地は売りたくないし、借入金もしたくない。
安定した収入もほしい。
さんざん悩んだ結果、Ｏさんは二○○坪あまりの土地を二つに分けて運用することにした。
一○○坪は「定期借地権」に、残りの一○○坪はアパート経営としてある。
「定期借地権」の方は二区画の分譲し、合計で二○○○万円の保証金を手にした。
その保証金に一○○○万円の借入金を加えて、残りの一○○坪にアパートを建築した。
駐車場を広くとって将来の売却にもそなえた。
保証金は事業用に投資したので、課税関係はない。
このことによって、Ｏさんは月々三○万円ほどの手取り収入金額を確保することができるようになった。
一時ほどのブームはなくなったが、税金対策と資産増大をねらうには、アパート経営が最適だといえる。
たしかに、アパート経営はさまざまなメリットをもたらす。
地価は高騰し、固定資産税も年々上がるのに、土地を遊ばせておく手はない。
たとえ貸していたとしても、地代の収入などは微々たるものだ。
アパート経営は手っ取り早く、オによる所帯の増加、学生、単身赴任、独身貴族など、アパートの需要はますますふえるものと思われる。
いい入居者さえ恵まれれば、けっして悪い事業ではない。
敷地については、アパートを建てるだけで、固定資産税は一挙に六分の一に減ってしまう。
建物も三〜五年間は二分の一になる。
評価額がどんどん上がり、固定資産税の負担の厳しいときに、大特典といえる。
何といってもメリットの第一は、相続税評価額をグーンと下げることだ。
借入金でアパ建物の相続税評価額は、建築代金の六割前後だから、その差額が課税価額を引き下げる。
そのうえ、アパートなどの賃貸用の建物は、通常の評価額の三割減とされる。
また、敷地のほうも、貸家建付地として約二割の評価減となる。
特典は、これだけに、とどまらない。
これに加えて、小規模事業用宅地の減額規定も適用される。
敷地の総面積のうち、二○○平方メートル部分については、五○％の減額も認められている。
貸アパートや貸ビルの資産増殖作用とインフレに対する強さは、過去に実証ずみであり、これからも変わらない。
いつも相当な家賃で入居が満室になっており、トラブルもない。
しかも、二年に一度の更新の家賃改訂も、物価上昇程度は引き上げられる。
アパート経営の理想の姿といえるだろう。
いつもこのとおりにいけば、アパート経営ほどこたえられない商売はない。
何もしないで、すべて思いどおりにいくほど、昨今のアパート経営は甘くない。
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